相続税対策としての賃貸事業活用は、不動産を活用する生前対策の中でも有効な方法のひとつです。賃貸不動産を所有することで相続税評価額を抑えつつ、家賃収入による資産の効率的な運用が可能となります。この節税策は、不動産の評価基準の特徴を利用したものです。

以下に、賃貸事業を活用した具体的な節税策と注意点を解説します。

1. 賃貸不動産を活用した節税の仕組み

(1) 不動産の評価額が低い

相続税の計算における不動産の評価額は、実際の市場価値よりも低くなることが一般的です。

• 土地の評価：路線価（または固定資産税評価額）で評価され、実勢価格の約70～80%になる場合が多い。
• 建物の評価：固定資産税評価額に基づき、建築費や時価よりも低くなる傾向。

(2) 賃貸物件の評価額減額

賃貸用不動産の場合、借家権割合や貸家建付地の評価減が適用されます。これにより、評価額がさらに低下します。

• 借家権割合（通常30%）の控除： 建物の評価額 × (1 − 借家権割合 × 賃貸割合)。 例えば、1億円の建物で賃貸割合が100%の場合、評価額は7,000万円になる。
• 貸家建付地の評価減： 土地の評価額 × (1 − 借地権割合 × 賃貸割合)。 借地権割合は地域によって異なりますが、賃貸用の土地で評価額をさらに下げられる。

(3) 小規模宅地等の特例

賃貸事業を行う土地について、一定の条件を満たせば評価額が最大50%減額されます。

• 特例の条件：貸付事業として3年以上の運用実績が必要。
• 対象面積：最大200㎡まで。

2. 賃貸事業を活用した節税策の具体例

(1) アパートやマンションを建設

現金や更地を活用し、賃貸アパートやマンションを建設することで節税を図ります。

• 現金の代替効果：現金は評価額がそのままですが、賃貸物件にすることで評価額を引き下げられる。
• 更地の活用：更地のままだと相続税評価が高いですが、賃貸物件を建てることで貸家建付地として評価額を減らせる。

(2) 空き家や遊休地を賃貸物件として活用

すでに保有している不動産を賃貸用に転用する方法です。

• 空き家をリフォームして賃貸物件にする。
• 遊休地にアパートやマンションを建設する。

(3) 不動産の購入

現金や金融資産を利用して収益不動産を購入します。これにより、評価額を抑えつつ家賃収入を得ることができます。