不動産引渡命令が出され強制的に自宅退去が命じられます

買受人が不動産を競り落とし、代金を支払った後、その物件の法的所有者となりますが、実際にその物件を利用するためには、元の所有者やその他の占有者が物件を明け渡す必要があります。ここでいう「占有」とは、物理的に場所を占めている状態を意味します。たとえば、債務者が自宅に居住している場合、その債務者が占有者となります。引き渡しは通常、落札者（買受人）からの要請により開始されます。買受人は落札後6ヶ月以内に裁判所に申し立てをすることで不動産引渡命令を得ることができます。そこれは裁判所からの正式な命令で、占有者に対して物件を引き渡すように求めるものです。もし占有者がこの命令に従わない場合、買受人は強制執行を申し立てることができます。強制執行は、占有者に裁判所の命令に従うよう強いる法的手段です。この時、裁判所の執行官や必要に応じて警察の力を借りて、物理的に占有者を物件から退去させることができます。不動産引渡命令の発令後、通常1～2週間程度で占有者に通知され、その後すぐに立ち退きが求められます。この命令が発令されたにも関わらず占有者が交渉に応じない場合、強制執行という流れになります。
強制執行には費用がかかり、これには執行官の手数料、必要な場合の警備費用、荷物の移動費用などが含まれることがあります。これらの費用は「民事執行法」に基づいて、通常は立ち退きを求められる占有者、つまり元の債務者が支払う責任を負います。もし占有者が不服であれば、地方裁判所や高等裁判所に不服申し立てをすることができますが、これにはさらなる裁判の手続きが必要となり、結果が出るまでに時間がかかります。不動産の競売において落札者は、法的手段を用いて必要に応じて強制的に物件を引き渡しを受ける権利がありますが、その過程で発生する費用は元の占有者が負担することとなります。それらは民事執行法42条によって定められています。

強制退去後も債務だけは残ります

競売においては、通常、物件は市場価格よりも低い価格で売却される傾向があります。この価格は競売にかけられる物件が強制的に売りに出される状況下にあるため、購入者がそのリスクを価格に反映させるためです。一般的に市場価格の5〜7割程度で取引されることが多いと言われています。この低価格での売却には大きなデメリットがあります。売却価格が低いため住宅ローンの残債を完済できないケースがほとんどです。これを「不足債権」といい、物件の売却額だけではカバーできないローンの残高のことを指します。不足債権が生じた場合、債権者（通常は金融機関）は、債務者（住宅ローンを組んだ人）に対し、残ったローンの一括返済を求めることがあります。債務者がこれを支払えない場合、債権者は給料の差し押さえなどの措置を取ることが可能です。差し押さえとは、法的手続きを経て債務者の資産を直接回収する行為のことです。また、物件が落札された後、債務者は立ち退きとなりますが、その際の引っ越し費用も自己負担となるケースが一般的です。
こうした費用は予想外の支出となり得るため、追加の負担となります。多くの債務者にとって、競売後の住宅ローン残債の支払いは厳しい現実です。
そのため、自己破産（借金が支払えないことを宣言し、財産を清算して借金を免除してもらう法的手続き）、任意整理（債務者と債権者の間で交渉を行い、借金の一部を減額する手続き）、個人再生（裁判所の監督のもとで借金の返済計画を立て直す手続き）などの債務整理手続きを選択することになります。これらの厳しい状況を避けるために債務者は競売に至る前に「任意売却」を検討することが重要です。任意売却とは、債務者が自らの意志で物件を売却し、その売却額で住宅ローンの一部を返済する方法です。任意売却は競売よりも高額で物件を売却できる可能性が高く、債務者にとってより有利な条件でローンの一部を返済できるため、結果的に債務の負担を軽減できる可能性があります。早期に決断することで、より良い売却結果を期待でき、自己破産などの債務整理を回避することができます。