一戸建てやマンションなどの住宅ローンを返済できなくなると、ローンの一括返済を要求してきます。通例だと金融機関がローン残金を回収するために、競売されます。競売では手続き開始から6カ月以内の売却が原則であり市場価格を大幅に下げてでも、ローン残額を回収する事になります。そして市場価格から30％～50％安く売却されてしまう事がほとんどです。結果的にローン残額が多く残るので、自宅が無くなり引っ越し先も決めていない状況で強制退去の引っ越し費用もないまま、残金ローンも返済する一大事になります。それらを避けるために、任意売却を行うという解決方法があります。
任意売却とは、物件の所有者が住宅ローンを払えなくなった場合に、住宅ローンが残っている状態でも債権者と債務者の双方の合意に基づいて第三者に売却される不動産売却の1つです。任意売却であれば今の持ち家を早めに査定して売却期間を長く持つ事で、希望する高い売却額で売却する事が可能になります。そのため計画的な生活再建を図ることが可能になり、自己破産せずに返済計画通りにローン残金を支払うことができます。
ローンの返済が厳しくなり自宅の売却を検討する場合、個人で行う方法として任意売却と個人売却があります。しかし任意売却は個人で行うことが非常に難しく、通常売却も市場価格からかなり下げられ売却される事も多く懸念されます。ローンの返済が厳しい状況で悩んでいる時は、任意売却の専門家である「住宅ローンアドバイザー・宅地建物取引業者」に相談する事がお勧めです。高度な専門知識を用いて物件価値を計算し、相談者の経済状況等を考慮し最適な方法を導きだしてくれます。アドバイザーと相談した上で任意売却が良いと判断されたら、専門家に依頼します。有利な条件でスムーズに売却手続きを進めることが可能になります。
任意売却を依頼した場合は、債権回収に妥協のないプロを相手に多くの交渉を行った熟練したプロが、知識や経験・情報力・独自の人脈・卓越したノウハウを駆使して、相談者の負担がかからない好条件な交渉をスムーズに纏めてくれます。任意売却の手続きは生活再建のスタートでもあります。
アドバイザーと共に安定した生活を手にするためのより良いプランを考えることが大切です。そのため単に物件を売却するだけでは無く、様々な問題も解決させるアドバイスをもらいながら手続きを行います。現在抱えているローン返済の状態を確認してもらい希望や要望を伝える事で、希望に沿った安心できるプランを立て、手続きを開始していきます。
専門家は金融機関などの債権者や売却した住宅の購入者との交渉も行い、合意を取りつけてくれます。通常売却では税金などの費用がかかりますが、任意売却では売却金額からそれらの費用を支払うことが可能になり、専門家の手腕で資金に余裕がなくても売却を進めることができます。そして引っ越しの日程は自分で決めることができます。そのため余裕をもって引っ越しなどの準備をすることも可能になりますし、購入希望相手を探す期間を長く取れる事で、より良い条件で売却できる相手を探す事も可能になります。
また引っ越し費用を出してもらう手続き等もアドバイザーが一括して行ってくれます。
競売で自宅売却された場合、市場価格より安く買いたたかれる事は当然になり、新聞やネットで情報開示されるので、周囲に自宅が競売で売られた事が公になり知られたくない個人情報等も近隣や知人に明らかになり、裁判所から引渡命令や強制執行もあります。
生活地盤全般を護るのが「住宅ローンアドバイザー・宅地建物取引業者」の使命となります。
ローンの支払いができない場合や引き落としがされない時に、最初は「住宅ローン支払い願い」と柔らかい文章で書かれたハガキや封書が届きます。滞納が続くと、厳しい文面の催促状に変わっていきます。
3カ月過ぎた辺りから放置してしまうと督促状扱いになり厳しい文面に変化したり、催促電話も女性担当者から男性に変わったり、口調も厳しくなる場合もあります。その状況が６カ月経つと金融機関は保証会社より代位弁済を受けます。期限の利益を失うと債権を分割で支払う権利がなくなり、一括返済の手続きをされてしまいます。
督促状が届いたら直ぐに、専門業者へ相談した方が良いです。
任意売却の専門業者へ相談します。今後の対応について的確なアドバイスをする事が役割だからです。
同時に価格も査定してもらいます。査定額によっては任意売却よりも通常売却を勧める事もあります。
通常売却だと、中には安く買い叩こうとする不動産会社もあります。スムーズな査定と市場価格を上げるために、任せっきりにするのではなく、家の図面などがあれば積極的に協力しましょう。
プロだから分かる市場価格を向上させる条件等も見つけてくれる場合もあります。
次にローン残高がいくら残っているのか把握しましょう。ローンの残高を確認することで個人販売と任意売却の選択肢が明確になり、専門家が任意売却を行う場合の無理ない返済プランを作成できます。
任意売却が良いと判断されたら、専門家主導で具体的な任意売却の手続きを行います。
債権者に任意売却することへの同意を得ます。専門家が信頼を置く専門業者と協力して「売却価格の分配案」や「生活状況表」を作成しそれを元に債権者と交渉を行います。この許可に要する期間は約1ヶ月程です。
債権者から任意売却の許可が得られたら、次は買主の募集に取りかかります。
売買開始から早くて2カ月、遅くても競売の「入札・開札」が行われる約6カ月迄の間に契約まで進めます。
専門家には交渉術は勿論、買主の選出方法も熟知しているので安心して任せる事ができます。
この期間を超えてしまうと任意売却に応じてもらえなくなるので、専門家による迅速な対応が求められます。
任意売却では、売買契約の締結と引渡しを同日に行います。同日に行う理由は債権者に確実にローン返済を行うためです。万が一でも契約解除が生じないための措置です。
スムーズな引き渡しを行うための売却代金の一部を引っ越し費用としてもらうなど、取り決め事項を明確にしておきましょう。
任意売却には、競売と比べて大きなメリットが2つあります。3つめは任意売却の物件の売却価格は競売の時と比べてかなり高くなることです。
競売では、殆どが任意売却の６割から～8割という安値でしか物件を売却することができません。しかも競売専門の物件会社や個人の中には、競売を主体にした専門ビジネスにしている不動産会社や個人投資家も居ます。これら業者は転売の利ザヤを稼ぐために、なるべく安値で物件を買い取る専門家でもあります。これらのプロに競売されると市場価格の半値以下で競売されるケースが有り、大損失になります。
任意売却のメリットは手続きを行う事で、競売にはならない安心が得られます。任意売却の場合、交渉の方法によって物件から立ち退きの際の引っ越しの費用や、引っ越し後の生活費まで負担してくれる進め方もあります。
2つ目は物件を売却した人のプライバシーが守れることです。物件が競売にかけられると、その情報はインターネットの不動産サイトや新聞などに掲載されます。それに伴い、不動産会社や裁判所が物件の近所の人から聞き取り調査を行う事になります。
現況調査で収集された情報は、不特定多数の人たちが閲覧できる様に外部公開されます。不動産競売は一部の人を除き誰でも閲覧出来るので、外観内観の画像権利関係等も公開されているので、外観を知っている方には、簡単に人物特定ができてしまいます。その上、競売にかけられた物件には登記簿謄本にも競売と記載されます。
また競売の場合は残ったローンをどうするか自分で債権者と交渉しなければなりませんが、任意売却の場合は専門家に依頼すればあらゆる面で債権者との交渉を有利に進められます。
任意売却にも競売と同じ項目のデメリットが2つあります。デメリットは競売に比べて大幅に軽減されたものになりますが、第1のデメリットはブラックリストに掲載されてしまうことです。ブラックリストに掲載されると、数年間はクレジットカードの利用や、ローンを組むことができなくなります。ブラックリストへの登録とは、個人情報が信用情報機関へ「事故情報」として登録されることです。事故情報はクレジットやローンが3回程度遅延や滞納した場合に登録されてしまう情報です。おおむね任意売却を検討する時点で既にブラックリストになっている場合がほとんどです。
第2のデメリットは、連帯保証人に迷惑がかかる可能性があることです。親戚などが連帯保証人になっている場合は、任意売却の手続きをすることに同意してもらわなければなりません。競売では、強制的に連帯保証人に支払い債務が請求されます。競売で自己破産になった場合も保証人が支払い続ける事になります。しかし、早めに専門家に相談していれば迷惑をかけることなく任意売却ができます。
任意整理と言う連帯保証人に迷惑をかけない支払い方法等があり、専門に相談する事によって様々な知識と経験から最適な方法を導き出してくれます。
