例えば、リストラや減給、病気、離婚など、さまざまな理由によって住宅ローンを延滞・滞納してしまうことがあります。では、住宅ローンの延滞・滞納を続けるとどうなってしまうのでしょうか？
ここでは延滞・遅延の期間別に解説していきます。
住宅ローンの滞納が発生すると、貸し手である金融機関は複数の手段を通じてその状況を管理します。初期段階、特に滞納が3ヶ月以内であれば、自宅が強制的に売却される、つまり競売にかけられるリスクは低いです。しかし、この時期を過ぎても滞納が続くと、金融機関はローンの返済を促すために催告状と督促状を送付します。
これらは法的な警告であり、債務者に対して負債の履行を強く求める書類です。催告状は、債務者に支払いを要求する正式な通知であり、督促状はさらに支払いを促すための書類です。これらの書類を受け取った場合には、無視することなく速やかに金融機関に連絡を取り、返済スケジュールの変更や返済猶予（リスケジュール）について相談することが重要です。
リスケジュールとは、返済計画を見直し、返済の条件を変更することを指します。これによって、返済の負担を軽減し、債務者がローンを継続して返済できるようにする手続きです。初期の滞納、特に1ヶ月目では、金融機関は債務者の状況を見守り、返済猶予や他の対策をとることが多いです。返済が遅れても、この時期に適切な対応をすることで信用情報機関に事故情報として記録されるリスクを最小限に抑えることができます。事故情報とは、ローンやクレジットカードの支払いが遅れたり、債務不履行になったりした際に、信用情報機関に記録される情報のことです。この情報は、将来の融資やクレジットの取得に影響を及ぼす可能性があります。
このように、住宅ローンの滞納には段階的な対応があり、早期に金融機関とコミュニケーションを取ることが解決に繋がります。無視や放置は状況を悪化させ、最終的には競売による家の喪失につながる可能性があるため、注意が必要です。
住宅ローンを滞納して4～6ヶ月の期間が経過すると債務者に対してより深刻な措置が講じられます。金融機関から二つの重要な通知、「期限の利益喪失通知」と「代位弁済通知書」が送付されることが一般的です。「期限の利益喪失通知」とは、ローン契約に基づいて設定されていた返済期間の利益を喪失し、残債務を一括で支払うことを求める通知です。この通知を受け取ると、債務者は元々の返済計画に関係なく、ローンの残り全額を即座に支払う義務が生じます。一方、「代位弁済通知書」は、債務者に代わって保証会社が住宅ローンを一括返済した事実を伝える通知書です。住宅ローンには多くの場合、保証会社が付いており、債務者が支払いを怠った際には、保証会社が銀行に対して債務を代わりに支払います。これは、債務者にとっての借金が消滅するわけではなく、単に債権者が銀行から保証会社に変わるだけという意味です。この段階で、債務者は任意売却、つまり自らの意志で不動産を売却して債務を清算する選択肢を検討することが一般的です。
通常、任意売却の期間は3～6ヶ月程度とされており、代位弁済の通知が来た時点で任意売却を進めるべきサインと見なされることが多いです。もし競売が申し立てられる前であれば、債務者は金融機関に任意売却の意向を伝えることで、競売手続きを一時的に停止してもらえる可能性があります。これによって、債務者にとってより好条件で不動産を売却し、債務から解放されるチャンスを得ることができます。
このような状況になると金融機関や専門家との迅速なコミュニケーションが重要です。代位弁済が行われた後、借金の返済責任が保証会社に移るため、債務者は新たな債権者である保証会社と交渉を行う必要があります。状況を悪化させないためにも、これらの通知を受け取ったら直ちに行動を起こし、可能な解決策を探ることが勧められます。
住宅ローンの返済が6ヶ月間滞納すると深刻な問題に発展する可能性があります。借りた金融機関は借り手に対してローン残高の一括返済を求める通達を発行します。
これは「加速条項」と呼ばれるもので、金融機関がローン契約を解除し、残りのローン全額を即時に支払うよう要求する権利です。一括返済の要求に応じられない場合、金融機関は自宅を競売にかけることを決定し、競売開始決定通知書を送付します。これは「特別送達」という方法で届けられ、通常の郵便ではなく、受取人が内容を把握し確実に受け取るための手段です。受取拒否は、法的な責任を伴う場合があるため、避けるべきです。通知書到着後、通常6ヶ月以内に自宅の競売が開始されます。
そこで、競売を避けるためには、「任意売却」という選択肢があります。これは、裁判所を通さずに自宅を売却し、ローン残高を返済する手続きのことを指します。
任意売却は競売よりも高い価格で売却できる可能性があるため、借り手にとってはより望ましい選択肢です。競売が始まると、裁判所は強制的な現地調査を行い、物件の価値を査定します。この段階で専門家に相談すれば、まだ競売を回避する方法を見つけることが可能です。専門家には弁護士や不動産の専門家が含まれ、彼らは借り手の状況を評価し、最善の行動計画を立てます。住宅ローンの滞納はただちに対処する必要があります。金融機関からの通知を受け取ったら、迅速に専門家に相談しましょう。
住宅ローンの滞納が長期にわたると最終的には裁判所が介入し、自宅を競売にかけることになります。競売の手続きが始まると裁判所の執行官が自宅の現状を把握するために現況調査を実施します。この調査は、物件の状態、住宅の大きさ、立地条件など、競売に出すための詳細な情報を収集するために行われます。執行官が行う聞き取り調査は、物件に関する情報を正確に収集するために必要です。これは近隣住民や家族が金銭的な困難に直面していることを意味するため、プライバシーに関する問題を引き起こす可能性があります。現況調査通知を受け取った後、競売が行われるまでの期間は通常約半年程度とされています。この間に、所有者は財産をどのように残すかを考えなければなりません。競売になると、物件は市場価値よりも低い価格で売却される可能性が高くなります。そのため、所有者にとっては競売よりも高い価格で売却できる可能性のある任意売却を検討することが「勝負」の分かれ目になります。任意売却を検討する場合は、裁判所の介入前に行動を起こす必要があります。
この段階が競売に至る前のギリギリの段階です。自宅をどのように処理するか迅速な決定し、適切なアクションを取ることが重要です。
競売の手順が完了し、自宅が新しい所有者に売却された後、裁判所から「不動産引き渡し命令」が発行されます。これは、元の所有者（債務者）が物件を空け、新しい所有者に引き渡すように法的に義務付けられることを意味します。もし元の所有者がこの命令に従わない場合、裁判所の執行官は強制退去、つまり所有者が物件を離れることを強制する手続きを開始します。競売が借入れた金額やそれにかかる利息を補えなかった場合、売却から得られた金額は債務者の負債を減額するために使用されますが、残りの債務は消滅しません。この残りの負債を「不足債権」と呼びます。この不足債権に対して債権者（通常は金融機関）は債務者に対し、引き続き返済を求めることができます。債務者は競売後も引き続きこの不足債権の返済責任を負います。時には、債権者との間で新たな返済計画が立てられることもあります。
もし債務者が不足債権の返済が困難な場合、債務整理の手続きを進めることになるかもしれません。これには任意整理、個人再生、自己破産など、様々な法的手続きがありますが、それぞれに適用条件や影響が異なりますので、専門家への相談が必要です。債務者が自宅を失った後も不足債権の返済責任が発生する可能性があるため、競売前に専門家に相談することが重要です。専門家は、債務者が直面する法的な問題を理解し、財務的なダメージを最小限に抑える計画を立てることが可能です。
自己破産とは個人が経済的に回復不能なほどの負債を負ってしまい、それを支払う手段を失った時に利用できる法的手続きです。この手続きを通じて借金を免除してもらい、経済的な再出発を図ることができます。しかしながら、自己破産には「一定期間ローンが組めなくなる」「破産管財人によって自宅の郵便物を管理される」「20万円以上の現金は没収される」等々数々の不利益があります。
まず「一定期間ローンが組めなくなる」というのは、破産者が信用情報機関に記録され、一定期間（通常は5年から7年）、新たな信用取引やローンの契約が困難になるということです。これは新たな住宅ローンやクレジットカードの発行を含みます。この期間は信用の回復に努めるためのものであり、経済活動における信頼を再構築する機会とも言えます。次に、「破産管財人によって自宅の郵便物を管理される」というのは、自己破産手続きにおいて、裁判所から指名された破産管財人が破産者の資産を管理・処分する過程で行われます。これは、財産の隠匿を防ぐための措置で破産者の財産に関する郵便物は管財人に管理されます。「20万円以上の現金は没収される」とは、自己破産をする際に、一定額を超える現金資産は、債権者に返済するために利用されるということを意味します。これは、破産者が最低限度の生活を維持するために必要な額（生活保持費）を超える現金は、債権者への返済に充てられるという原則に基づいています。
自己破産は財政的な再スタートを切るための一つの手段ですが、これにより生じる不利益は決して軽視できないものです。したがって、この手続きを検討する際には、法律の専門家の助言を仰ぐことが非常に重要となります。
住宅ローンの滞納は、単に借り入れをした本人に影響を与えるだけではなく、関連する第三者にも深刻な結果を及ぼす可能性があります。
具体的には、離婚した配偶者や保証人がその影響を受けることがあります。住宅ローン契約では、しばしば保証人を要求されます。保証人とは借り入れ者がローンを返済できなくなった場合に、その支払い義務を代わりに果たすことに同意する人のことです。連帯保証人になるということは、本人と同等の責任を負うことを意味し、借り入れ者が返済を怠った場合、全額の返済義務が保証人に移行することを意味します。自己破産の場合でも連帯保証人がいると、債権者（貸し手）は借り入れ者ではなく、連帯保証人に対して返済を求めることができます。つまり、債務者が破産しても、連帯保証人の責任は消えず、債権者は連帯保証人に対して借金の取り立てを行う権利が残ります。離婚をした相手が連帯保証人であった場合、離婚によって個々の財産分与が行われたとしても、その人は依然として保証人としての責任を負い続けます。このような状況は離婚した相手にとって予期せぬ経済的負担となり、しばしば両者間での法的な争いの原因ともなります。そのため、住宅ローンを組む際には保証人になることのリスクを十分に理解し、連帯保証人を立てる際にはその責任の重さを認識する必要があります。
また、離婚の際には連帯保証人の義務がどのように扱われるかについても、法的なアドバイスを求めることが賢明です。