遺産分割のときにできる節税②土地の評価

遺産分割において、土地の評価は相続税額に大きな影響を与えるため、節税の観点から非常に重要です。土地の評価額を適切に調整することで、相続税の負担を軽減することができます。以下に、土地の評価を下げる方法や節税のポイントを説明します。

相続税における土地の評価額は主に「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法で決まります。

路線価方式：市街地の土地については、路線価（公示地価に基づく）を元に評価します。土地が道路に面している場合、道路ごとに設定された「路線価」を基に土地の評価額を計算します。
倍率方式：路線価が設定されていない地域や、農地や山林などの特殊な土地に適用されます。倍率は、各地域の相続税評価基準に基づき決まっており、土地の面積と倍率を掛け合わせて評価額を求めます。

土地評価を下げることで、相続税の課税対象額を減らし、節税につなげることができます。主な方法は以下の通りです。

「小規模宅地等の特例」は、相続人が特定の条件を満たす土地を相続する場合、最大80%まで評価額を減額することができる特例です。この特例を活用することで、土地の評価額を大幅に下げることができます。

住宅用地：故人の住居用地について、相続人がその土地を引き継いで住み続ける場合、評価額を最大80%減額できます。特に、居住地面積に上限があり、上限を超える部分は減額対象外です。
事業用地：事業に使用されていた土地についても、特例が適用される場合があります。事業用地の評価額を50%減額することができる場合があります。

この特例を適用するためには、相続人が条件を満たす必要があり、適用対象となる土地がその特例に該当するかを確認することが重要です。

土地を相続人間で分割することで、個々の土地の面積を小さくすることができます。土地が小さくなると、評価額が下がる場合があります。特に、土地を複数の相続人で分けると、各相続人の土地面積が小さくなり、評価額が低くなることがあります。

ただし、分割する際には、「小規模宅地等の特例」の面積制限を考慮する必要があります。例えば、特例が適用される住宅用地には、1,000㎡（都市圏では200㎡）などの制限があります。このため、分割することで各自が特例を適用できる範囲に収めることができる場合があります。

土地が不整形である場合や利用目的が変更できる場合、評価額が変わることがあります。

農地や山林の評価減：農地や山林などの土地は、宅地と比較して評価額が低いことが一般的です。例えば、宅地を農地として使用することで、評価額を減らすことができますが、農地転用には法律上の手続きや条件が伴うため注意が必要です。
不整形地の評価減：不整形の土地は、形状が不規則であるため、評価額が下がることがあります。分割して不整形地にすることで、評価額を減額することができる場合があります。

土地の「地目」（例えば、宅地、農地、山林など）は、相続税の評価額に影響を与えます。地目変更を行うことで、評価額が下がることがあります。

例えば、宅地を農地に変更することで、評価額を低くすることができます。ただし、農地転用には法律的な制約や手続きが必要であり、安易に変更できない点に留意が必要です。

土地の一部を売却して現金に変えることで、土地の総額を減らすこともできます。現金は土地と比較して評価が低いため、相続税の負担を軽減することができます。

土地の評価を下げるための節税手法を利用する際には、いくつかの注意点があります。

適法性の確認：土地の評価を下げるためには、法的な手続きを踏む必要があります。特に地目変更や農地転用などの手続きは、法律に従って適切に行わなければなりません。
相続人間の合意：土地を分割したり特例を適用したりする場合、相続人間で十分に話し合い、合意を得ることが重要です。
税務署への届出：相続税の申告時には、評価額を適切に報告し、必要な手続きを行うことが求められます。

土地の評価を適切に調整することで、相続税を大幅に軽減することができます。「小規模宅地等の特例」や土地の分割、地目変更などを活用することが有効ですが、これらの方法を実行する際には、法律的な手続きや相続人間の合意が必要です。節税のためには税理士などの専門家と相談し、慎重に計画を立てることが大切です。