現金で賃貸不動産を2物件購入し、「節税」と「リスク分散」を図るという方針は、適切に設計すれば合理的な資産戦略になり得ます。ただし、現金購入特有のメリット・デメリット、税務上の論点、分散の実効性を正しく整理することが重要です。以下、実務的観点から整理します。

1. 現金購入のメリットと留意点

メリット

• 金利負担ゼロ：キャッシュフローが安定し、空室耐性が高い
• 金融機関依存なし：金利上昇・融資条件変更リスクを回避
• 意思決定の自由度：売却・組み換えを迅速に行える

留意点

• 節税効果は限定的
  減価償却は可能だが、借入金利がないため「不動産所得の赤字化」は起きにくい
• 資金拘束リスク
  流動性が大きく低下する（特に地方・築古物件）