「相続税の節税対策として農地を売却し、その資金で賃貸住宅を建てる」という方針は、評価の高い（または将来高くなり得る）資産を、評価の低い収益資産へ転換するという意味で、理論上は有効です。ただし、農地特有の税制・許認可・売却課税を正しく処理しないと、節税どころか税負担増になるリスクがあります。以下、実務的に整理します。

1. この対策の本質

資産転換の構図

• 農地
  →（売却）→ 現金（評価100％）
  →（建築）→ 賃貸住宅（評価圧縮）

狙い

• 相続税評価の圧縮
• 賃料収入による納税原資確保
• 農地管理・将来転用リスクの解消