3. 資産組み替えの具体例

ケース1：現金1億円を収益不動産に替えた場合

• 現金1億円：評価額そのまま1億円。
• 収益不動産：購入価格1億円、評価額6,000万円。
  • 節税効果：約4,000万円（相続税率30%の場合、1,200万円の税負担軽減）。

ケース2：借入を活用した不動産購入

• 購入価格：1億円（現金5,000万円＋借入5,000万円）。
• 不動産評価額：6,000万円。
• 借入金控除：5,000万円。
• 実質的な課税対象：1,000万円。

4. 資産組み替えのメリット

1. 相続税評価額の引き下げ 現金や有価証券から、不動産やその他の評価額が低い資産に組み替えることで、相続税の課税対象額を減らせます。
2. 収益の確保 収益不動産に組み替えれば、賃料収入を得ることができ、生前の生活資金や資産運用にも活用できます。
3. 節税特例の活用 不動産を利用することで、小規模宅地等の特例や借入控除を適用できる可能性があります。

5. 注意点とリスク

1. 資産の流動性の低下 不動産は流動性が低いため、急に現金が必要になった場合、売却が難しいことがあります。
2. 維持管理の手間とコスト 収益不動産は管理や修繕が必要であり、その負担を考慮する必要があります。
3. 市場リスク 不動産市場の動向によって、物件の価値や賃料収入が変動するリスクがあります。
4. 相続時の評価リスク 税制改正や評価基準の変更により、期待した節税効果が得られない場合があります。

6. まとめとアドバイス

資産組み替えは、生前対策として非常に有効な方法ですが、計画には慎重な検討が必要です。特に、以下のポイントを押さえながら進めましょう。

• 現金や金融資産の割合を見直し、必要に応じて収益不動産や生命保険への組み替えを検討する。
• 資産運用のリスクや維持管理コストを考慮し、長期的な収益性を重視する。
• 税理士や不動産の専門家と相談し、最新の税制や評価基準を踏まえて最適な方法を選ぶ。

事前にしっかりと準備を行うことで、相続税の負担を軽減しながら、資産を有効活用できる生前対策が可能となります。